「えっ、物件の価格だけじゃないの？」
「いったい、全部でいくらかかるの？」
マイホームの購入を考え始めると、誰もがこうした疑問や不安を感じるものです。
実はマイホームを購入すると、物件の価格のほかにも、税金や手数料、保険料など、さまざまな費用がかかります。これらの費用は、物件購入価格の3％～10％ほどになると言われています。
「思っていたよりずっと高くなりそう…」
と後から慌てないためにも、あらかじめ全体像を知っておくことが大切です。
今回は、マイホーム購入時に必要となる諸費用について、わかりやすく解説します。
１．仲介手数料
仲介手数料とは、家の売買契約が成立した際、不動産会社に支払う成功報酬のことです。
①一般物件の場合
不動産会社の仲介によって400万円以上の不動産を取得した場合の仲介手数料は、以下の計算式で求められます。
物件価格 × 3％ + 6万円 + 消費税10％
例）2,000万円の不動産を買った場合 → 72万6千円 が仲介手数料になります。
2,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税10％ ＝ 合計 72万6千円
②低廉な空き家等（価格800万円以下）の場合
2024年7月1日以降、空き家等含む物件価格800万円以下の不動産売買では、仲介手数料の上限が税込33万円に引き上げられました。以下の計算式で求められます。
30万円 × 1.1 ＝ 33万円
2．印紙税(住宅ローン契約時、不動産譲渡契約時)
印紙税とは、不動産の譲渡に関する契約で、納税のために契約書に貼る印紙代のことです。ローン契約書や不動産譲渡契約書など、各々の契約書毎に必要です。
※特定の条件を満たした場合を除き、ローン契約時に結ぶ金銭消費貸借契約書に貼る印紙については軽減税率はありません。
※軽減後の税率：平成2年4月1日から令和9年3月31日までに作成される記載金額が10万円以上の不動産譲渡契約時の契約書に適用されます。
3．消費税（物件引き渡し時）
不動産広告を見ると、新築物件の多くは税込表示がされていて、土地と建物両方に消費税がかかっているように見えますが、土地には消費税はかかりません。消費税がかかるのは建物だけです。消費税は物件の引き渡し日に課税されます。
消費税額 ＝ 建物価格 × 消費税率10％
例）1,500万円 × 10％ ＝ 150万円
4．登録免許税及び登記手続き料金（登記時）
土地や建物を購入すれば、その所有権は購入者に移転します。移転の登記や新築した建物の所有権の保存登記にかかる税金が、登録免許税です。
住宅ローンを借りるために土地や建物を担保にし、抵当権を設定する登記にも課税されます。
この登記手続きを土地家屋調査士や司法書士に依頼する場合、その報酬額も必要です。登録免許税と登記依頼の報酬は別と理解しましょう。
土地、建物の所有権の移転登記、建物の保存登記、抵当権の設定登記の税額は以下の通りです。
| 登記種類 | 本則税率 | 軽減税率（要件適合時） |
| 土地・所有権移転（売買） | 2.0％ | 1.5％ |
| 建物・保存登記（新築） | 0.4％ | 0.15％ |
| 建物・移転登記（中古売買） | 2.0％ | 0.3％ |
| 抵当権設定登記 | 0.4％ | 0.1％ |
参考：国税庁「登録免許税の税額表」、国税庁「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」を元に再編集
要件を満たした住宅であれば、本則から大きく軽減されます。
5．不動産取得税（不動産取得後）
不動産取得税は、土地や家屋（住宅）を取得した場合に、一度だけかかる税金です。家屋を無償で譲り受ける場合でも、取得したら課税されます（相続で取得した場合は非課税です。）。
課税対象額は、固定資産税評価基準に基づいていて市町村で決められています。実際の購入金額や建設費ではないので、注意が必要です。
不動産を取得してから数か月後（概ね10～60日以内）に納税通知書が届くので、納付期限に注意して支払います。
不動産取得税は以下の式で計算できます。
固定資産税評価額×税率＝不動産取得税額
建物および住宅・土地にかかる税率は原則4％です。ただし、特例措置により現在は3％に軽減されています。また、宅地評価の土地は課税標準の特例措置により、評価額が2分の1になります。※
※土地： 2027年（令和9年）3月31日までに取得／住宅：2026年（令和8年）3月31日までに取得
参考：国土交通省「令和６年度国土交通省税制改正概要」
不動産取得税には様々な軽減措置があります。軽減措置により非課税となる場合も多いので、よく知ることが重要です。
5.1.不動産取得税が非課税・軽減される主なケース
不動産取得税は、以下のような場合には非課税になったり、税額が少なくなったりする特例制度があります。
①一定以下の価格の場合
不動産の固定資産税評価額が以下の金額未満の場合は、不動産取得税が免除されます。
土地：10万円未満
新築・増築・改築した建物：23万円未満
売買などで取得した中古住宅：12万円未満
②新築住宅を取得したとき
自分が住むための新築住宅で、以下の床面積要件を満たすと、1,200万円（長期優良住宅は1,300万円）を控除できます。
・一戸建て、一戸建て以外（マンション等）：50㎡〜240㎡以下（貸家の場合40㎡〜240㎡以下）
③中古住宅を取得したとき
耐震性のある中古住宅で、自己居住用かつ床面積が50㎡〜240㎡以下の場合は、建築年に応じた金額が控除されます。
引用元：主税局「不動産取得税 Q＆A」
※昭和29年6月30日以前の建物は対象外
※昭和56年12月31日以前の建物は、新耐震基準に適合している照明が必要
④住宅用の土地を取得したとき
住宅が建っている、あるいはこれから住宅を建てる目的で取得した宅地は、評価額が軽減されます。
（（固定資産税評価額×1/2）×3％）ー軽減額 ＝ 土地の不動産取得税額
控除や軽減を受けるには、要件に合致しているかの確認や申請が必要です。
必要に応じて「どんな住宅が控除の対象か」や「取得した不動産の評価額」などを確認するために、調べることをおすすめします。
6．固定資産税・都市計画税（毎年）
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・家屋などの所有者が納める税金のことです。
固定資産税評価額（課税標準額）の価格をもとに算定され、標準税率は1.4％で、市区町村などに納税する義務があります。
固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額（課税標準額） × 1.4％
都市計画税は、公園・都市計画道路・下水道・土地区画整理事業などの費用に充てるために徴収される税金で、税率は最高で0.3％（市区町村により異なります）。固定資産税とともに納税します。また、住宅用の家屋や土地は軽減措置が適用されます。
都市計画税 ＝ 固定資産税評価額（課税標準額） × 0.3％（最高）
なお、固定資産税評価額（課税標準額）は3年に1度見直され、直近では2024年度に評価替えが行われました。
6.1．固定資産税・都市計画税が軽減される主なケース
固定資産税・都市計画税にも、非課税になったり、税額の負担が軽くなったりする特例制度があります。
①小規模住宅用地の特例
小規模住宅用地と認められると、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準額が1/6、都市計画税の課税標準額が1/3に軽減されます。そして、200㎡を超える部分も軽減される仕組みがあります。
②新築住宅の固定資産税軽減
新築された住宅が50㎡以上280㎡以下の場合、新たに課税される年度から一定の期間、固定資産税の1/2が減額されます。
| 種類 | 期間 |
| 一戸建て | 新築後3年間 |
| マンション | 新築後5年間 |
| 一戸建て（長期優良住宅） | 新築後5年間 |
| マンション（長期優良住宅） | 新築後7年間 |
他にも、小規模事業者の軽減、リフォームの特例、災害時の減免など、手続きをすれば固定資産税・都市計画税を減額できることがあります。「うちはどうかな？」と疑問に思った方は、調べてみましょう。
7．住宅ローンにかかる費用
住宅ローンに必要な費用は、収入印紙代（ローン契約書）、融資事務手数料、抵当権設定登記費用、抵当権設定登記手数料、住宅ローン保証料、団体信用生命保険料、火災保険料・地震保険料、フラット35を使用する場合は物件検査手数料などです。
7.1 収入印紙代（ローン契約書）
住宅ローン契約時に金融機関と締結する「金銭消費貸借契約書」は課税文書に該当するため、印紙税が課されます。印紙を契約書に貼付することで納税します。
※詳細は「印紙税」の項目をご参照ください。
7.2 融資事務手数料
住宅ローンを金融機関から借りる際に必要な手数料で、主に以下の2種類があります。
定額型：金融機関ごとに設定された一定額で、融資金額にかかわらず同額。
→ 初期費用を抑えたい方や短期返済を検討している方に向いています。
定率型：融資金額に対して一定の割合（例：融資額の2.2%など）を乗じて計算されます。
→ 長期返済を予定している方や、初期費用を多めに払っても金利などの負担を軽減したい方に適しています。
なお、融資事務手数料が高めでも、金利が低めに設定されている場合もあるため、諸費用を含めた総支払額で比較することが大切です。
7.3 抵当権設定登記費用（登録免許税）と手数料
住宅ローンを借りる際、購入した土地や建物には金融機関の担保として「抵当権」を設定する必要があります。この登記にかかる費用が「抵当権設定登記費用」で、税法上は「登録免許税」と呼ばれます。
登録免許税の税率：原則としてローン金額の0.4％
ただし、以下の要件を満たす場合、軽減措置が受けられます。
・軽減適用条件：床面積50㎡以上の自己居住用住宅で、新築または取得後1年以内の登記など
・軽減後の税率：0.15％
・軽減措置の適用期限：令和9年3月31日
また、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬が別途必要です。金額は事務所によって異なります。
7.4 住宅ローン保証料
住宅ローン保証料とは、万が一、契約者がローンを返済できなくなった場合に備え、保証会社が金融機関に対して返済を肩代わりするための費用です。
保証会社が代位弁済した場合でも、債務が免除されるわけではなく、契約者には保証会社に対して返済義務が残ります。
なお、フラット35では保証料は不要です。
7.5 団体信用生命保険
団体信用生命保険（通称：団信）は、契約者が死亡または高度障害状態となった場合に、保険金で住宅ローンの残債が完済される保険です。
金融機関の多くは団信への加入を融資条件としています。フラット35では加入は任意ですが、住宅金融支援機構が提供する団信を利用することも可能です。
なお、団信加入には健康状態の告知と審査が必要です。持病などにより加入が難しい場合には、ワイド団信や引受基準緩和型団信などの選択肢もあります。
7.6 火災保険料
火災保険は、火災や落雷、風水害などの災害による建物や家財への損害を補償する保険です。
住宅ローンを組む際、火災保険への加入は必須とされており、多くの金融機関ではローンの実行条件にもなっています。
火災によって住居を失った場合でも、火災保険に加入していれば再建のための補償が得られます。ただし、地震による損害は対象外なので、必要に応じて地震保険への加入を検討しましょう。
7.7 地震保険料
地震保険は、地震・噴火・津波による損害に備える保険です。単独での契約はできず、火災保険とセットで加入する必要があります。
地震保険は公共性の高い保険制度であり、保険料や補償内容は全保険会社で大きな差異はありません。
地震による損害は甚大になることが多いため、補償の必要性は非常に高いといえます。保険金額の上限は火災保険の30%〜50%に制限されている点に留意し、保険設計を行いましょう。
8．修繕積立基金（マンション）
修繕積立基金とは、マンションを購入する際に一括でかかる費用です。住戸の規模やマンションの管理方針により、必要な金額は異なります。
9. 水道負担金（一戸建て）
新たに水道を引く際に必要となる場合に発生する費用です。新居が属する自治体によって、必要の有無や金額が異なります。
まとめ
ここまで、マイホーム購入の諸費用についてご紹介してきました。「諸費用って思ったより多い！」と感じた方もいるのではないでしょうか。
不動産購入の際に諸費用がかかることを把握しておけば、「思っていたより高かった…」と購入後に慌てる心配は軽減できます。とはいえ、ご自身の購入プランや物件条件によって、かかる金額や軽減措置の内容は大きく変動します。
不動産購入を考えている方は、具体的な算出イメージや手続きの流れを正確に知るためにも、まずは朝日土地建物の店舗にお越しください。
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