相続した実家を売ることにしたけれど、「この家、大丈夫かな…」そんな不安が胸の中で渦巻いている方はいませんか？ 築年数が古い家は、ただでさえ買い手がつきにくいと言われます。しかも、見えないところで劣化が進んでいたら、トラブルになるリスクもあります。
しかし、だからといって諦める必要はありません。「ホームインスペクション（建物状況調査）」を活用すれば、中古住宅の価値を伝え、安心して売却活動を進めることができるのです。
今回は「家を売りたいけど、調べたほうがいいのかな…」という方に向けて、ホームインスペクションの基本をわかりやすくお伝えします。
ホームインスペクションとは？
ホームインスペクションは建物状況調査と訳されます。中古住宅の建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上、主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査のことで、いわゆる「家の健康診断」です。
調査を実施できるのは、国土交通省の定める既存住宅状況調査技術者講習を修了し、登録を受けた建築士だけです。この建築士を住宅診断士（ホームインスペクター）と呼びます。
平成30年4月の宅地建物取引業法改正により、不動産会社が中古住宅の売買を仲介する際に、中古住宅を売買する方に対して、ホームインスペクションの説明と、希望に応じた斡旋を行うことが義務化されました。あくまでも斡旋の義務化であって実施の義務化ではありませんが、家は大きな買い物なので、住宅の品質を知りたいのは当然のことですよね。トラブルなくスムーズに中古住宅を売るためには必要な調査ですが、日本ではなかなか浸透しないのが現状です。
しかし、令和2年4月に施行された改正民法では、これまでの瑕疵担保責任に変わり契約不適合責任が制定され、中古住宅を買う側の請求できる権利が拡大しました。ホームインスペクションを行い、住宅の現状を確認しておくことで、安心して買ってもらうことができるでしょう。
ホームインスペクションのメリット
妥当な価格を提示できる
住宅の売買は大きなお金が動くので、価格が妥当かどうか見極めることは重要です。ホームインスペクションの結果が良ければ、築年数に関わらず意外に高く売れることもあります。また劣化が見つかっても、適切な修繕を行えば、査定価格よりも高く売れるかもしれません。
安心して取引ができる
ホームインスペクションを行うと、中古住宅の築年数だけではわからない劣化の状況がわかります。建物の細かい部分までしっかり調べてもらい、住宅の状態を把握しておけば、売る側も買う側も安心して取引ができます。
スムーズに売却できる
売却前にホームインスペクションを行えば、「ホームインスペクション済み物件」として信頼度が高くなります。その結果、通常よりも早く買い手が見つかったり、希望の価格で売却できたりと、スムーズな売却が期待できるでしょう。
未然にトラブルが防げる
ホームインスペクションを行い、劣化部分や欠陥などを契約書に記載して、買う側が了承していれば、契約不適合責任を負う必要がなくなります。売却後のトラブルを防ぐために、ホームインスペクションは有効だと言えるでしょう。
ホームインスペクションのデメリット
調査費用と時間がかかる
ホームインスペクションを行うためには、調査費用がかかります。業者によって費用は異なりますが、最低でも5～7万円程度は必要です。詳細な診断が必要だと判断された場合は、さらに2次審査の費用がかかる上、調査には2週間程度の時間がかかります。そのため、なるべく費用をかけず早く売却したい方には向かないでしょう。
売却できないような状態だと診断されることがある
ホームインスペクションの結果、修理しなければならない箇所が見つかることがあります。修理の程度によっては、かなりの費用と時間がかかります。修理は強制ではないので、売主次第になりますが、きちんと修理すれば住宅の信頼性が増して、結果的に高く売れる可能性があります。しかし、売却できないほど酷い状態だとわかってしまうこともあります。売却そのものを見直さなければならなくなるのは、大きなデメリットです。
結果によっては値引き交渉される
ホームインスペクションで欠陥が見つかった場合、値引き交渉される場合があります。また、修理を要求されることもあります。
ホームインスペクションの流れ
①問い合わせ・見積もり
数社に電話またはホームページから問い合わせをし、料金と診断内容を確認して比較します。
②申し込み
業者と希望の日時を決めて申し込みます。
③必要書類の準備
指定された住宅の立面図、間取り図などを事前に送付します。
④ホームインスペクションの実施
通常は依頼者立会いのもとで、ホームインスペクションを行います。診断結果と共に、補修やメンテナンスのアドバイスをホームインスペクターから聞きます。
⑤報告書の受け取り
ホームインスペクターから報告書が送られてきます。不明点があれば問い合わせましょう。
⑥支払い
問題なければ料金を支払い、完了です。
※査定を依頼し、媒介契約を結んだ不動産会社から、ホームインスペクションを行う企業を紹介してもらえることもあります。まずは信頼できる不動産会社にご相談ください。
ホームインスペクションはどこを調べるの？
ホームインスペクションの対象箇所は、目視できる箇所すべてです。検査方法は目視・計測が中心で、屋根や床下は目視のみになります。壁や床は水平・垂直の計測を行い、傾斜やゆがみの有無を確認し、水回りは排水テストも行います。必要に応じてファイバースコープやサーモグラフィーなどの検査機材を使用する詳細診断もあります。
・建物構造の耐久性に関わる部位（基礎、床、壁、柱、梁、土台、床組み、バルコニーなど）
・雨漏り・水漏れの可能性がある部位（屋根、外壁、屋外に面したサッシ、天井、内壁、小屋組など）
・設備・配管（給水管、給湯管、排水管、換気ダクトなど）
・その他（門、フェンス、雨どいなどの外構）
ホームインスペクションQ&A
まとめ～安心して買ってもらうために～
中古住宅の売却は新築とは違い、建物の状態を正直に、丁寧に伝えることが信頼につながります。だからこそ、ホームインスペクションを活用することが、売主・買主双方にとって大きな安心材料となります。建物の良い部分も改善が必要な部分も、きちんと把握しておくこと。そして、それらをオープンにすることで、買主に「この家なら大丈夫」と思ってもらえること。それが、スムーズな売却への近道です。
「古いから売れないかも」「欠陥があったらどうしよう」そんな不安を抱えたままでは、なかなか前に進めません。しっかりと準備を整え、自信を持って家を引き渡すために、ホームインスペクションを取り入れてみませんか？
朝日土地建物では、売却時に専属専任媒介契約・専任媒介契約を締結したお客様に限り、無料でホームインスペクションを実施しております。あなたの大切な不動産の売却活動を、私たちがしっかりサポートいたします。不動産売却でお困りの方は、お気軽にご相談ください。あなたが売りたい家を、負担ではなく「次の誰かへのバトン」として引き渡すための、お手伝いができれば幸いです。
